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En zone d'exposition moyenne ou forte, la loi impose une étude de sol à la vente puis une étude G2 ou, à défaut, des règles minimales : fondations en béton armé ancrées à 0,80 m (zone moyenne) ou 1,20 m (zone forte), structure chaînée, eau et arbres tenus à distance.
Une fissure en façade apparaît souvent après un été sec, plusieurs années après la réception. Selon Géorisques, un sinistre lié au retrait-gonflement des argiles (RGA) coûte en moyenne 16 500 € par maison. Une reprise en sous-œuvre, c'est-à-dire le renforcement des fondations par en dessous, est l'une des réparations les plus lourdes sur une maison. Sur un chantier neuf, il suffit d'une fondation trop courte, d'une gouttière qui se vide au pied d'un mur ou d'un chêne conservé trop près pour fissurer une maison neuve. Rattraper ces défauts coûte bien plus cher que de les éviter au terrassement.
Retrait-gonflement : pourquoi l'argile fait bouger les maisons
Une argile change de volume avec sa teneur en eau. Elle se rétracte pendant les sécheresses puis gonfle au retour des pluies. Le mouvement est lent mais il n'est pas uniforme sous une maison : le sol sèche davantage en périphérie et près d'un arbre qu'au centre. Les fondations bougent alors de façon différentielle, c'est-à-dire pas toutes de la même valeur. C'est ce décalage qui ouvre les fissures en escalier, décolle les terrasses et coince les portes.
Une exposition qui s'étend
Le phénomène concerne surtout les maisons individuelles, dont les fondations sont peu profondes et la structure légère. La carte d'exposition a été mise à jour par l'arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel du 31 janvier 2026. Les zones d'exposition moyenne ou forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % dans la carte de 2020. Elles regroupent 12,1 millions de maisons individuelles, soit 61,5 % du parc.
Le nouveau zonage s'applique aux ventes de terrains constructibles et aux contrats de construction conclus à partir du 1er juillet 2026. Une commune classée en exposition faible en 2020 peut donc être passée en zone moyenne. Consultez la carte sur Géorisques à l'adresse exacte de la parcelle avant de signer.
Ce que la carte ne dit pas
La carte est établie à l'échelle des cartes géologiques au 1/50 000. Elle donne une tendance par secteur, pas la nature exacte du sol sous votre future maison. Deux parcelles voisines peuvent présenter des épaisseurs d'argile très différentes. Seule une étude géotechnique avec sondages sur la parcelle tranche la question.
Sur argile, la profondeur ne suffit pas : des fondations homogènes, une eau tenue à distance et des arbres éloignés évitent les fissures.
Ce que la loi ELAN impose avant de construire
L'article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé un dispositif de prévention codifié aux articles L. 132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (anciens articles L. 112-20 et suivants). Il s'applique depuis le 1er octobre 2020 dans les zones d'exposition moyenne ou forte. Les zones d'exposition faible ne sont pas concernées.
La vente du terrain : l'étude préalable G1
Le vendeur d'un terrain constructible fournit une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. L'arrêté du 22 juillet 2020 relatif au contenu des études précise qu'elle correspond à une mission G1 de la norme NF P 94-500 de novembre 2013, en phases ES (étude de site) et PGC (principes généraux de construction). Elle reste valable 30 ans si le sol n'a pas été remanié.
La construction : l'étude de conception G2 ou les techniques réglementaires
Le même arrêté fait correspondre l'étude de conception à une mission G2 en phases AVP (avant-projet) et PRO (projet). Elle tient compte de l'implantation et des caractéristiques de la maison : elle ne vaut que pour ce projet. Le constructeur a deux voies. Il suit les recommandations de cette étude de conception. À défaut, il applique les techniques particulières fixées par l'arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques de construction. Pour une extension, l'arrêté modificatif du 24 septembre 2020 permet de reprendre l'étude de conception de la maison si elle prévoyait déjà cette extension avec le même procédé constructif. Sinon, l'extension a sa propre étude, qui peut s'appuyer sur les données de l'étude initiale.
Le dispositif vise les contrats portant sur des bâtiments de deux logements au plus. Depuis le 1er janvier 2024, le maître d'ouvrage joint en plus à la déclaration d'achèvement des travaux une attestation de prise en compte du phénomène (décret du 12 décembre 2023 et arrêté du 21 décembre 2023).
Quelles fondations sur un terrain argileux ?
Sans étude de conception qui en décide autrement, l'arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction fixe les règles minimales. Elles portent sur quatre points : la structure, les fondations, l'eau et la végétation.
Structure et fondations
- Une structure rigide en maçonnerie ou en béton, avec chaînages horizontaux et verticaux et linteaux au-dessus des ouvertures.
- Des fondations en béton armé coulées en continu, descendues sous la zone superficielle sensible au retrait-gonflement : 0,80 m minimum en exposition moyenne, 1,20 m minimum en exposition forte.
- Un ancrage homogène sur tout le pourtour, sans dissymétrie, notamment sur un terrain en pente ou avec un sous-sol partiel.
- En l'absence de sous-sol, une dalle sur vide sanitaire.
- Des fondations désolidarisées de celles d'une construction mitoyenne.
Choisir la solution adaptée
Le tableau suivant compare les solutions courantes sur sol argileux. Le choix final revient à l'étude G2 : elle donne la couche d'assise, la cote d'ancrage et la contrainte admissible, c'est-à-dire la charge que le sol supporte sans tassement excessif.
Mise en œuvre : les étapes d'un chantier sur argile
- Vérifiez l'exposition de la parcelle sur Géorisques, avec la carte en vigueur à la date de signature.
- Récupérez l'étude G1 annexée à l'acte de vente et transmettez-la au constructeur ou au bureau d'études.
- Commandez l'étude G2 avant de figer le plan des fondations. Faites inscrire la cote d'ancrage et la couche d'assise sur les plans d'exécution.
- Implantez la maison loin des arbres existants. Abattez avant les travaux ceux qui ne peuvent pas être conservés à bonne distance.
- Terrassez les fouilles jusqu'à la cote prévue sur tout le pourtour, sans marche ni rehausse locale. Faites contrôler le fond de fouille avant le béton.
- Coulez les semelles en continu, puis montez la structure chaînée et le vide sanitaire.
- Raccordez les gouttières à un réseau qui rejette l'eau en aval de la maison. Posez des canalisations enterrées souples avec des joints adaptés.
- Imperméabilisez le sol aux abords de la maison.
Gérer l'eau autour de la maison
L'arrêté demande d'éloigner les eaux pluviales des pieds de façade. Les puisards situés près de la maison sont isolés des fondations par un dispositif étanche. Un drainage détourne les eaux de surface ou souterraines à distance. Là où ils existent, les plans de prévention des risques (PPR argile) vont souvent plus loin : celui présenté par le CAUE de Tarn-et-Garonne prescrit un trottoir ou une géomembrane étanche d'au moins 1,50 m de large sur toute la périphérie. Vérifiez si votre commune est couverte par un PPR. Pour le choix des granulats du drain, voyez notre guide sur le drainage d'un terrain argileux.
Tenir la végétation à distance
Un arbre puise l'eau du sol bien au-delà de son feuillage. L'arrêté fixe la distance d'influence à une fois la hauteur de l'arbre adulte et à une fois et demie la hauteur d'une haie. Si cette distance ne peut pas être respectée, posez un écran anti-racines au plus près des arbres, sur 2 m de profondeur au minimum. Sur un terrain étroit ou en limite de propriété, l'arrêté prévoit aussi d'approfondir les fondations au-delà des minimums.
Isoler les sources de chaleur
Une chaudière installée en sous-sol assèche le terrain voisin. L'arrêté demande d'isoler les parois enterrées pour limiter cette dessiccation.
Les erreurs à éviter
1. Fonder à des profondeurs différentes. Sur un terrain en pente, la tentation est de fonder moins profond côté haut. Règle à appliquer : un ancrage homogène sur tout le pourtour. Avec un sous-sol partiel, faites traiter l'écart d'ancrage par l'étude G2 ou séparez les deux parties par un joint de rupture sur toute la hauteur.
2. Rejeter l'eau au pied des murs. Une descente de gouttière qui se vide contre la façade réhumidifie l'argile d'un seul côté de la maison. Règle à appliquer : raccordez chaque descente à un réseau qui rejette l'eau en aval de la construction. Ne placez jamais un puisard non étanche près d'une fondation.
3. Confondre l'étude G1 et l'étude G2. La G1 du vendeur décrit le site et des principes généraux. Elle ne dimensionne pas votre maison. Règle à appliquer : sans G2 propre au projet, le constructeur applique toutes les techniques réglementaires, sans en retenir une partie seulement.
Conseil de l'expert
Avant de couler, faites comparer le fond de fouille avec la coupe de sondage du rapport G2. Si la couche d'assise décrite n'apparaît pas à la cote prévue, arrêtez le bétonnage et appelez le géotechnicien : approfondir une fouille ouverte coûte quelques heures de pelle, reprendre une semelle coulée coûte une reprise en sous-œuvre.
Calculer les déblais des fondations
Descendre de 0,80 m à 1,20 m change le volume de terre à sortir. Formule : périmètre des semelles × largeur de fouille × profondeur = volume en place. Puis volume en place × masse volumique = tonnage.
Exemple : maison de plain-pied de 10 m sur 12 m
Le périmètre est de 2 × (10 + 12) = 44 m. Retenons une largeur de fouille de 0,50 m, valeur courante pour une semelle de maison ; la vôtre figure dans les plans de l'étude G2. Retenons aussi une masse volumique de 1,8 t/m3 pour une argile en place ; la valeur de votre sol figure dans le rapport géotechnique.
- Zone forte : 44 × 0,50 × 1,20 = 26,4 m3 en place, soit 26,4 × 1,8 = 47,5 t.
- Zone moyenne : 44 × 0,50 × 0,80 = 17,6 m3 en place, soit 17,6 × 1,8 = 31,7 t.
- Écart : 8,8 m3 en place, soit près de 16 t de plus en zone forte.
Une fois extraite, la terre foisonne de 25 à 30 %, davantage pour une argile très plastique. Les 26,4 m3 en place occupent donc 26,4 × 1,25 = 33,0 m3 à 26,4 × 1,30 = 34,3 m3 dans les bennes. En camion 8x4 (PTAC 32 t, environ 17 t de charge utile), le calcul donne 47,5 ÷ 17 = 2,8, soit 3 rotations en zone forte. En zone moyenne, 31,7 ÷ 17 = 1,9, soit 2 rotations. Chaque camion emporte environ 11,4 m3 foisonnés, ce qui reste sous la capacité d'une benne de 14 à 18 m3 : c'est bien le poids qui limite le chargement. Ajoutez le décapage de la terre végétale et les tranchées de réseaux pour obtenir le volume total du terrassement.
Où vont ces déblais ?
Une argile naturelle part en installation de stockage de déchets inertes (ISDI) si les analyses confirment son caractère inerte. Sinon, elle relève d'une installation pour déchets non dangereux (ISDND). Faites analyser les terres avant de réserver l'exutoire. Koncrete évacue ces déblais vers la filière adaptée avec la traçabilité réglementaire, en 8x4 à partir de 8 t. Le même camion peut livrer le gravier du drainage puis repartir chargé des terres de fouille.
À retenir
- Vérifiez l'exposition de votre parcelle sur la carte entrée en application le 1er juillet 2026 avant toute signature.
- Exigez la G1 du vendeur puis une G2 propre à votre maison. Faites respecter sa cote d'ancrage sur tout le pourtour.
- Éloignez l'eau et les arbres des fondations dès la conception du plan de masse.
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Pour aller plus loin
Sources
- Géorisques, « Retrait-gonflement des argiles » (carte d’exposition, prescriptions, attestation, coûts), consulté le 14/10/2026
- Arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au retrait-gonflement (JO du 15 août 2020), version publiée par la préfecture de l’Aube
- Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques (JO du 6 août 2020), modifié par l’arrêté du 24 septembre 2020, AIDA INERIS
- Banque des Territoires, « Retrait-gonflement des sols argileux : la carte des zones exposées mise à jour », 2 février 2026
- Banque des Territoires, « Normes de construction : de nouvelles attestations disponibles » (décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023, arrêté du 21 décembre 2023)
- SDES, Chiffres clés des risques naturels, édition 2023, fiche retrait-gonflement des argiles
- INC, « La réalisation d’études géotechniques sur des sols argileux »
- Notaires du Grand Paris, fiche sur l’étude géotechnique en zone argileuse, 9 juillet 2020
- Assemblée nationale, question écrite n° 11077 et réponse du Gouvernement publiée au JO le 2 juin 2026
- CAUE de Tarn-et-Garonne, fiche « Retrait-gonflement des argiles », février 2011
- ANIL, « Ma maison se fissure : puis-je bénéficier du Fonds de prévention argile ? », 11 août 2026
